Pour l’acquisition dans l’immobilier ancien : La loi Malraux
L’acquisition dans l’ancien séduit toujours les investisseurs immobiliers, dans sa mise en oeuvre en 1962, la loi Malraux visait déjà à mettre en valeur le patrimoine ancien de France.
La Loi Malraux, sous certaines conditions, notamment géographiques et architecturales, offre ainsi une fiscalité plus avantageuse pour la réhabilitation des logements anciens en ville en zone de Patrimoine Partagé ou en zone sauvegardée. Ce dispositif incite donc les investisseurs à sauvegarder et restaurer le patrimoine.
En résumé, pour bénéficier des avantages de la loi Malraux, il faut acheter un logement ancien à rénover, situé dans des zones précises soit classées (décision des Maries et Préfectures pour les logements éligibles), il faut ensuite louer cet appartement ou ce logement pour une durée de 9 ans et ce, dès l’année qui suit la fin des travaux, les locataires ne doivent pas avoir de liens de parenté avec le propriétaire.
Dès la délivrance du permis de construire, l’avantage fiscal est effectif sur 4 ans, selon une assiette de calcul pluriannuelle de 400 000 euros qui peuvent être répartis si l’investisseur le souhaite (hors subventions ANATH).
Il n’y a plus d’engagement financier de travaux,il n’y a pas non plus de plafond de niche fiscale.
Barèmes de réductions d’impôts sous la Loi Malraux ?
Dans une zone éligible et pour l’achat d’un appartement, l’investisseur bénéficie de 30 % de réduction d’impôts sur les travaux mis en oeuvre (dans la limite de 100 000 euros/an).
Quote-part de 1/3 pour le foncier et 2/3 pour travaux, soit pour un investissement de 300.000 € on partage 100.000 € pour l’achat immobilier et 200.000 € pour les travaux, l’investisseur bénéficie de 60.000 € de réduction sur deux ans, cette réduction s’échelonnera sur 4 ans maximum.
Pour les investisseurs, la Loi Malraux est vraiment d’un intérêt certain.
Avec la loi de finances 2017 et les réductions pluriannuelles prévues, les avantages sont encore plus probants, (permis de construire 2017, seront pris en compte dès la première année 200.000 €, tout est ainsi facilité).
Globalement la Loi Malraux concerne les investisseurs qui disposent de sources de revenus pérennes et dont l’impôt s’élève à 20.000/30.000 €/an et pourtant, pour entrer dans le processus de cette loi, un investissement de 150 000 ou 160 000 euros suffit !
Cependant les rendements sont moyens (2/2,5 %)…La loi Malraux s’attache à la notion de patrimoine, l’investisseur doit également penser valorisation du bien et non pas rendement !
La Loi Malraux concerne les monuments historiques, mais l’offre est rare, on ne parle pas pour un tel investissement de réduction d’impôts mais plutôt d’imputation sur les revenus globaux, les travaux sont déduits du montant net imposable. La loi Malraux permet d’investir en SCPI.
Un cadre réglementaire strict
Dans le cadre de la Loi Malraux, rares sont les investisseurs qui se lancent seuls dans un tel projet, ils se tournent généralement vers un cabinet de gestion car le cadre réglementaire de la Loi est très strict et à moins de s’y connaître vraiment, il vaut mieux se tourner en effet vers les professionnels de gestion.
Dans le cadre des logements anciens, les travaux sont très normés et soumis à des critères d’exigence. A l’acquisition, l’investisseur connaît le montant des travaux. La restauration d’appartements en loi Malraux est complexe et se pratique dans les règles de l’art, elle est mise en oeuvre par des experts…
La Loi Vir (Vente Immeuble à Rénover), depuis 2008, encadre le tout et vise à protéger le consommateur en garantissant aussi la qualité des travaux.
Le dispositif de Vente d’immeuble à rénover est un encadrement réglementaire très rassurant.
La Loi Malraux pour l’acquisition de logement dans l’ancien est relativement bien encadrée par différents professionnels dont aussi ceux de l’immobilier et à travers de nombreuses obligations à respecter.
Ainsi, durant tout le processus d’acquisition, l’accompagnement reste de rigueur, l’investisseur ne prend pas trop de risques et cela représente un sacré avantage !